Семье нужна квартира просторнее, хочется приобрести жильё для детей или купить ещё одну квартиру для сдачи в аренду. Но что делать, если ипотека за первую покупку ещё не выплачена?
Оформить вторую ипотеку можно. Сам по себе действующий кредит не запрещает новую покупку. Однако банк проверит, сможете ли вы вносить оба платежа, а при выборе льготной программы — имеете ли вы право воспользоваться господдержкой. Разберёмся, что нужно учитывать покупателям в Обнинске и Калужской области.
Для обычной ипотеки по рыночной ставке нет общего ограничения «один человек — один кредит». Можно подать заявку на вторую ипотеку, даже если до погашения первой осталось несколько лет.
При этом наличие квартиры не заменяет проверку платёжеспособности. Банку важно, из каких средств вы будете возвращать новый кредит.
Например, после первой покупки доход семьи мог увеличиться, а ежемесячный платёж — остаться прежним. В такой ситуации второй кредит может быть доступен. Если же большая часть доходов уже уходит на обязательные платежи, банк может отказать или предложить меньшую сумму.
При рассмотрении заявки банк оценивает не только зарплату. Значение имеют кредитная история, действующие обязательства, состав семьи и другие обстоятельства. Подтверждённые дополнительные доходы также могут помочь при рассмотрении заявки.
Один из основных показателей — долговая нагрузка. Это соотношение ежемесячных платежей по всем кредитам и среднемесячного дохода заёмщика. В расчёт входит и кредит, за которым вы только обратились.
Поэтому при второй ипотеке учитывается не только платёж за новую квартиру. Значение имеют первая ипотека, потребительские кредиты и обязательства по кредитным картам. Банк рассчитывает показатель по установленным правилам, и его результат может отличаться от вашего домашнего расчёта.
Прежде чем выбирать квартиру, полезно посчитать, сколько денег останется после всех кредитных платежей.
Рассмотрим условный пример. Семья получает 200 000 рублей в месяц после налогов:
Платёж по первой ипотеке — 35 000 ₽;
Предполагаемый платёж по второй ипотеке — 45 000 ₽;
Платёж по другому кредиту — 10 000 ₽;
Всего на кредиты — 90 000 ₽;
Остаток на остальные расходы — 110 000 ₽.
В этом примере на кредиты приходится 45% дохода.
Теперь нужно понять, достаточно ли оставшихся 110 000 рублей на продукты, транспорт, детей, коммунальные услуги по двум квартирам и накопления. Отдельно стоит заложить расходы на страхование, ремонт и обустройство нового жилья.
Полезно проверить и менее удобный сценарий: сможете ли вы платить, если один из супругов временно потеряет доход или квартира несколько месяцев будет стоять без арендатора? Такой расчёт помогает определить посильный платёж ещё до подачи заявки.
Здесь важно различать второй кредит на жильё и повторное использование господдержки. Правила для этих ситуаций отличаются.
Семейная ипотека
Если первая ипотека оформлена по обычной рыночной программе, она сама по себе не означает, что право на семейную ипотеку уже использовано. Но семья должна соответствовать требованиям программы и пройти проверку банка.
Если первый кредит был льготным, нужно учитывать дату его оформления и историю участия обоих супругов.
Льготный кредит получен до 23 декабря 2023 года. Он не учитывается при применении общего ограничения на повторное участие.
Возможность новой семейной ипотеки сохраняется при соблюдении остальных условий.
Льготный кредит получен начиная с 23 декабря 2023 года. Повторная семейная ипотека возможна при предусмотренном программой исключении: предыдущий льготный кредит полностью погашен, а после его оформления родился ещё один ребёнок. Пока этот кредит не закрыт, воспользоваться таким исключением нельзя.
С 1 февраля 2026 года супруги — граждане РФ должны выступать созаёмщиками по семейной ипотеке. Поэтому оформление новой заявки только на мужа или жену не позволяет обойти ограничения программы.
IT-ипотека
Наличие обычной рыночной ипотеки само по себе не означает, что IT-специалист уже воспользовался льготой. Но банк отдельно проверит требования к заёмщику, работодателю и приобретаемому жилью.
Если вы уже оформляли ипотеку по федеральной льготной программе начиная с 23 декабря 2023 года, это препятствует получению IT-ипотеки. Нельзя исходить из того, что семейная и IT-ипотека дают два независимых права на господдержку. При проверке также имеет значение участие в качестве созаёмщика или поручителя.
Поэтому для IT-специалиста первый шаг — уточнить доступность программы с учётом прежних кредитов. И только после этого рассчитывать бюджет покупки.
Если вы уже сдаёте жильё, банк может рассмотреть арендные поступления как дополнительный доход. Но их нужно подтвердить.
В зависимости от требований банка могут понадобиться договор аренды, документы о поступлении денег и налоговые документы. Например, ВТБ отдельно предусматривает подтверждение доходов от сдачи помещений. Конкретный комплект лучше запросить перед подачей заявки.
Планируемую аренду стоит считать отдельно от уже получаемого дохода. Если новую квартиру ещё предстоит купить, отремонтировать и сдать, не закладывайте будущие поступления как обязательное условие своевременного платежа.
Для собственного расчёта учитывайте не только сумму аренды, но и периоды без жильцов, налоги, ремонт и замену техники. Если квартира приобретается в строящемся доме, понадобится бюджет на период до начала сдачи.
Также заранее проверьте условия кредитного договора и страхования: какие требования они устанавливают при передаче ипотечной квартиры в аренду.
Чтобы разговор с банком был предметным, подготовьте несколько вещей.
Соберите сведения о действующих кредитах. Остаток задолженности, ежемесячные платежи, сроки погашения и даты заключения льготных договоров.
Проверьте кредитную историю. Обратите внимание, правильно ли отражены закрытые кредиты и нет ли незнакомых обязательств.
Подготовьте подтверждение доходов. Уточните, какие документы нужны для зарплаты, предпринимательского дохода или аренды.
Определите бюджет покупки. Отдельно посчитайте первоначальный взнос, расходы на сделку, ремонт и денежный резерв.
Запросите предварительный расчёт. Попросите банк учесть первую ипотеку и остальные обязательства.
Сравнивайте предложения по полной стоимости кредита, ежемесячному платежу, страховкам и дополнительным услугам. Один размер ставки не показывает всех расходов.
Можно ли взять вторую ипотеку в другом банке?
Да. Обращаться только в банк, где оформлен первый кредит, не обязательно. При этом другой банк также оценит действующие обязательства и платёжеспособность.
Нужно ли сначала полностью погасить первую ипотеку?
Для второй рыночной ипотеки общего требования нет. Для повторной льготной ипотеки ответ зависит от программы, даты предыдущего договора и предусмотренных исключений.
Поможет ли оформление семейной ипотеки на другого супруга?
Само по себе — нет. По действующим правилам супруги — граждане РФ включаются в договор как созаёмщики. Историю участия каждого нужно проверить заранее.
Если я был только созаёмщиком, это тоже имеет значение?
Да. Участие в льготной ипотеке не всегда ограничивается статусом основного заёмщика. Например, правила IT-ипотеки учитывают также созаёмщиков и поручителей. Сообщите банку обо всех таких договорах.
Взять вторую ипотеку, пока первая ещё не погашена, можно. Для обычной программы основной вопрос — достаточно ли дохода для двух кредитов. Для семейной и IT-ипотеки дополнительно нужно проверить право на господдержку.
Начните с расчёта общего платежа и проверки прежних кредитных договоров. Затем запросите в банке предварительную оценку — так будет проще выбирать квартиру в Обнинске или Калужской области в пределах вашего бюджета.
*Материал носит информационный характер. Условия зависят от программы, документов и решения банка. Перед сделкой проверьте действующие правила в официальных источниках и получите индивидуальный расчёт.