Вы работаете на себя, получаете оплату за проекты и планируете купить квартиру. Но вместо трудовой книжки и справки о зарплате у вас — чеки в «Моём налоге». Можно ли с такими документами оформить ипотеку?
Да, банки кредитуют самозанятых. Такие предложения есть, например, у ВТБ и Альфа-Банка. Отсутствие работы по трудовому договору само по себе не закрывает возможность покупки жилья в кредит. Главное — подтвердить доход и соответствовать требованиям банка.
Рассказываем, какие документы понадобятся, что стоит проверить перед подачей заявки и как подготовиться к покупке.
Самозанятость позволяет официально показывать доход от самостоятельной работы. Для банка это возможность оценить заработок человека, который получает оплату от заказчиков, а не зарплату от работодателя.
При этом регистрация в качестве самозанятого ещё не означает, что ипотеку одобрят. Банку нужно оценить, достаточно ли у вас средств для ежемесячных платежей.
Поэтому начинать стоит с проверки условий выбранной программы.
Уточните:
принимает ли банк доход от самозанятости;
какой период работы на себя нужно подтвердить;
за какие месяцы потребуются сведения о доходах;
какой первоначальный взнос понадобится;
какие документы нужны именно в вашей ситуации.
Требования могут различаться. Условия, которые подходят знакомому заёмщику, не обязательно будут действовать для вашей заявки.
Какие справки нужны
У самозанятого есть два основных документа, которые формируются через ФНС.
Справка о постановке на учёт — КНД 1122035. Подтверждает статус плательщика налога на профессиональный доход и периоды регистрации;
Справка о состоянии расчётов (доходах) по НПД — КНД 1122036. Подтверждает доход по месяцам и за календарный год, сведения о налоге и задолженности.
Эти документы решают разные задачи. Справка о регистрации показывает, что вы работаете как самозанятый, но не подтверждает размер заработка. Для оценки дохода нужна вторая справка.
Как получить документы в «Моём налоге»
Посещать налоговую инспекцию для этого не требуется. Справки доступны в приложении «Мой налог» и веб-кабинете налогоплательщика.
Порядок действий:
Откройте приложение или веб-кабинет.
Найдите раздел «Справки». В зависимости от версии интерфейса он может находиться в «Настройках» или разделе «Прочее».
Выберите справку о доходах и нужный год.
Сохраните документ.
Отдельно сформируйте справку о постановке на учёт.
Электронные справки подписываются ФНС. Их можно сохранить, отправить или распечатать.
Заранее уточните у банка период подтверждения дохода. Если он затрагивает два календарных года, могут понадобиться справки за оба года.
Достаточно ли выписки по карте
Поступления на карту и подтверждённый доход — не одно и то же. Среди переводов могут быть возвраты долга, подарки или деньги с другого собственного счёта.
В 2026 году это особенно важно. С 1 апреля при расчёте долговой нагрузки выписки по счетам можно использовать для подтверждения зарплаты, пенсии, социальных выплат и доходов от аренды недвижимости. Другие поступления требуют дополнительных подтверждающих документов.
Поэтому самозанятому не стоит рассчитывать только на выписку с переводами от заказчиков. Подготовьте справку из «Моего налога», а выписку предоставьте дополнительно, если её запросит банк.
Размер дохода и его регулярность
При самостоятельной работе заработок может меняться: в одном месяце вы закрыли несколько проектов, в другом — получили только часть оплаты.
Для собственной оценки бюджета лучше смотреть на доход за несколько месяцев, а не ориентироваться на самый удачный период.
Например, дизайнер получил за полгода 720 000 рублей. Средний доход составил:
720 000 ÷ 6 = 120 000 рублей в месяц.
Но если значительная часть этой суммы пришлась на один крупный заказ, стоит отдельно оценить, сколько специалист зарабатывает в обычные месяцы.
Это пример для планирования, а не формула банковского одобрения.
Период и порядок учёта дохода определяет банк в рамках действующих требований.
Действующие кредиты
Банк оценивает не только заработок, но и обязательства заёмщика. Для этого рассчитывается показатель долговой нагрузки — соотношение среднемесячных платежей по кредитам и среднемесячного дохода.
Допустим, ваш доход — 120 000 рублей, действующий кредит требует 15 000 рублей в месяц, а предполагаемый ипотечный платёж — 40 000 рублей. На два кредита будет уходить 55 000 рублей, или около 46% дохода.
Это упрощённый расчёт для понимания бюджета. Он не означает, что банк одобрит заявку: при рассмотрении используются его расчёты и другие сведения о заёмщике.
Кроме того, из оставшихся денег нужно оплачивать жильё, питание, транспорт и рабочие расходы.
Соответствие требованиям программы
Размер дохода — только часть проверки. Имеют значение возраст, документы, первоначальный взнос и требования к покупаемому жилью. Например, банки публикуют собственные возрастные ограничения и условия для заёмщиков.
Поэтому положительный ответ по доходу ещё не означает, что под ипотеку подойдёт любая квартира. Объект также нужно согласовать с банком.
Точный перечень получите в выбранном банке. Для подготовки к заявке удобно использовать следующий список:
паспорт;
сведения о СНИЛС, если они требуются;
справка о постановке на учёт в качестве самозанятого;
справка о доходах из «Моего налога» за запрошенный период;
документы о других доходах, если вы хотите включить их в расчёт;
дополнительные документы по запросу банка.
Состав документов может различаться даже на разных этапах одной заявки. Например, ВТБ указывает, что для первоначальной подачи анкеты на стандартную ипотеку достаточно паспорта и номера СНИЛС. Это не стоит воспринимать как универсальное правило для всей сделки.
После выбора квартиры понадобится отдельный комплект документов на недвижимость. Его состав зависит от того, что вы покупаете: жильё в строящемся доме или готовую квартиру.
Если вы уже сдаёте жильё, банк может рассмотреть арендные поступления как дополнительный доход. Но их нужно подтвердить.
В зависимости от требований банка могут понадобиться договор аренды, документы о поступлении денег и налоговые документы. Например, ВТБ отдельно предусматривает подтверждение доходов от сдачи помещений. Конкретный комплект лучше запросить перед подачей заявки.
Планируемую аренду стоит считать отдельно от уже получаемого дохода. Если новую квартиру ещё предстоит купить, отремонтировать и сдать, не закладывайте будущие поступления как обязательное условие своевременного платежа.
Для собственного расчёта учитывайте не только сумму аренды, но и периоды без жильцов, налоги, ремонт и замену техники. Если квартира приобретается в строящемся доме, понадобится бюджет на период до начала сдачи.
Также заранее проверьте условия кредитного договора и страхования: какие требования они устанавливают при передаче ипотечной квартиры в аренду.
1. Проверьте сведения о доходах
Сформируйте справку из «Моего налога» заранее. Посмотрите, какой заработок в ней отражён и нет ли ошибок, которые нужно исправить.
В заявке указывайте доход, который можете подтвердить. Ожидаемая оплата за будущий проект ещё не равна полученным деньгам.
2. Рассчитайте комфортный платёж
Начните с личного бюджета. Вычтите из поступлений налоги, рабочие расходы, текущие кредитные платежи и повседневные траты.
Затем проверьте, сможете ли вы платить ипотеку в месяц, когда заказов будет меньше. Для самозанятого такой расчёт помогает понять нагрузку лучше, чем ориентир только на средний заработок.
Полезно также предусмотреть резерв на период снижения доходов.
3. Определите сумму первоначального взноса
Чем больше собственных средств вы направляете на покупку, тем меньше сумма кредита при той же стоимости квартиры. Но не стоит расходовать все накопления без учёта будущих затрат.
Помимо первоначального взноса могут понадобиться деньги на оформление сделки, страхование, переезд и обустройство жилья.
4. Сравните требования банков
При сравнении предложений смотрите не только на рекламную ставку. Уточните:
полную стоимость кредита;
размер ежемесячного платежа;
условия страхования и дополнительных услуг;
требования к подтверждению дохода;
размер первоначального взноса;
срок действия одобрения.
Практичный вопрос для первой консультации: «Я самозанятый, зарегистрирован с такой-то даты. Какие документы и за какой период нужны для рассмотрения моего дохода?»
5. Подайте заявку с согласованным комплектом документов
Проверьте, чтобы сведения в анкете соответствовали документам. Если банк запросит пояснения о работе или дополнительные подтверждения, предоставьте их.
После одобрения уточните условия, на которых банк готов выдать кредит, и порядок согласования квартиры. Только затем планируйте дальнейшие этапы сделки.
У самозанятого может быть высокий заработок, но заявка при этом не соответствует требованиям банка.
Поводом для отрицательного решения могут стать недостаточный подтверждённый доход, высокая кредитная нагрузка, проблемы в кредитной истории или несоответствие условиям программы.
Отдельные вопросы могут возникнуть и к выбранному объекту.
Если получили отказ, начните с проверки своей ситуации:
хватает ли подтверждённого дохода для запрашиваемой суммы;
выполнены ли требования к периоду работы на себя;
нет ли ошибок в документах и кредитной истории;
можно ли уменьшить сумму кредита или увеличить первоначальный взнос.
При необходимости рассмотрите более доступную квартиру или вернитесь к заявке после накопления более продолжительной истории доходов.
Повторная подача имеет больше смысла, когда изменились исходные условия. Одна и та же заявка без изменений не решает проблему, из-за которой покупка оказалась недоступной.
Можно ли взять ипотеку без трудового договора?
Да, банки предлагают ипотеку самозанятым. В этом случае нужно подтвердить доход от самостоятельной деятельности по требованиям выбранного банка.
Сколько нужно работать как самозанятый?
Уточняйте минимальный период регистрации и период подтверждения дохода в конкретном банке. Не стоит считать встречающиеся в интернете сроки универсальными для всех программ.
Если вы только зарегистрировались, сначала узнайте, достаточно ли имеющейся истории доходов для рассмотрения заявки.
Можно ли получить ипотеку, если доход каждый месяц разный?
Нерегулярные поступления не позволяют заранее предсказать решение банка. Важно, какой доход он сможет принять к расчёту и достаточно ли его для кредита.
Для собственного бюджета отдельно оцените месяцы с небольшим количеством заказов: ипотечный платёж нужно будет вносить и в такие периоды.
Нужно ли подтверждать доход, если первоначальный взнос большой?
Большой взнос уменьшает необходимую сумму кредита, но не отменяет требования программы автоматически. Наличие вариантов с упрощённым подтверждением и их условия нужно проверять в банке.
Гарантирует ли справка из «Моего налога» одобрение?
Нет. Она подтверждает сведения о доходах, но решение принимается по результатам рассмотрения всей заявки.
Ипотека для самозанятого начинается с понятной истории доходов и расчёта посильной нагрузки. Подготовьте справки из «Моего налога», уточните требования банка и оцените платёж с учётом месяцев, когда заказов меньше.
Если планируете покупку квартиры, начните с предварительного расчёта в нескольких банках. Так вы сможете определить доступный бюджет и выбирать жильё с пониманием будущих расходов.
Материал носит информационный характер. Условия кредитования, перечень документов и решение по заявке зависят от банка, программы и ситуации заёмщика. Перед оформлением проверьте действующие требования в официальных источниках банка и ФНС.